Panama, Casco Viejo, Casco Antiguo
El siguiente texto es una transcripción de nuestra nueva serie de videos en nuestro canal Youtube: Arco Properties – Casco Viejo Panama – YouTube
Hay tantos pasos que resulta confuso porque puede parecerse a los procesos que conoces, pero no es exactamente lo mismo. Así que vamos a hacer un par de videos sobre los pasos para comprar una propiedad y los pasos para cerrar una propiedad. Dependiendo de tu situación, será un poco diferente y hay muchos pasos involucrados, así que pido disculpas de antemano.
Para comenzar, pensemos que para una compra tienes varios tipos de productos. Digamos que estás comprando una preventa, algo que está en planos, está en construcción y está a punto de entregarse. También puedes hacerlo con reventas, pero es menos común. Por ejemplo, al entrar en un acuerdo de reserva.
Por lo general, harás esto cuando estés comprando una preventa, algo que está en construcción, está en planos y te gusta. Lo aseguras con una cantidad de dinero. En Panamá, es común hacer esto en este tipo de preventas, especialmente en Casco Viejo. Según mi experiencia, la cantidad suele oscilar entre cinco mil y diez mil dólares, y podrás mantener esa propiedad fuera del mercado durante, digamos, 15 días. Algunos desarrolladores pueden extenderlo a un mes, pero por lo general, 15 días es lo más común.
El problema es que, dependiendo del desarrollador, puede ser no reembolsable o reembolsable. Trabajamos la mayoría de las veces con acuerdos de reserva reembolsables, así que consulta en cada caso, ya que puede variar según el desarrollador, el propietario y el producto. Y nuevamente, esto suele aplicarse a propiedades que están en construcción o cualquier cosa que sea una reventa.
Cuando se trata de una reventa, lo más probable es que vayas directamente a un contrato una vez que hagas una oferta y se llegue a un precio y términos acordados. Algunos de nuestros clientes solicitan un contrato de muestra antes de hacer la oferta, pero para las reventas, no es tan común que se entregue un contrato. Por lo general, el desarrollador ya tiene un acuerdo estándar para enviar.
Si tu idioma no es el español es importante que sepas que la mayoría de los acuerdos se firman en español, aunque algunos propietarios y desarrolladores proporcionarán una traducción al inglés. Pero recuerda que estás en Panamá, donde el idioma oficial es el español. Si algo llegara a ir a juicio, la versión en español será la que se utilice. Así que si firmas algo en inglés, comprende que, si llegas a juicio, tendrá que traducirse, lo cual es un proceso completo. El idioma oficial es el español, por lo que la documentación oficial estará en español.
Mi primera recomendación al comprar una propiedad en Panamá es contratar a un buen abogado, porque esa persona te representará, leerá el contrato y lo analizará con ojos expertos en el sistema de Panamá.
He tratado con muchos clientes que son abogados en sus lugares de origen, y todos vienen con su conocimiento de contratos. Si bien la mayoría de los contratos tienen elementos comunes, también hay aspectos específicos de Panamá que son comunes aquí pero no en otros lugares. Entonces, nuevamente, será similar pero no exactamente igual. Así que contrata a un buen abogado en Panamá para que lea el contrato y te diga cuál es el estándar, lo que ha visto y a lo que está acostumbrado.
Además, asegúrate de que, una vez que firmes, lo hagas en una versión acordada, incluso si está en español. Asegúrate de que alguien te explique el documento si no lo entiendes.
Una vez que hayas firmado el contrato de promesa de compra, lo más probable es que estés firmando con un 10 por ciento. Si estás comprando una reventa, a veces será un 15 por ciento o un 20 por ciento, dependiendo de la situación. Ese dinero no se deposita en un fideicomiso. Por ejemplo, ese sería un cambio entre el sistema en Estados Unidos y el de Panamá.
En Estados Unidos, están acostumbrados a los fideicomisos, pero en Panamá, no tanto. Por lo general, ese dinero se transfiere directamente al vendedor, y muchas veces, el vendedor utiliza ese dinero para pagar impuestos y todo lo que necesita liquidar para transferirte la propiedad, porque en el sistema panameño, todo debe pagarse por adelantado.
Ahora bien, hay algunos servicios de fideicomiso en Panamá, pero no se usan ampliamente. Supongo que con el tiempo esto se volverá más común, pero en este momento, lo estándar es que el vendedor reciba el dinero y gestione los pagos de impuestos, facturas de agua, facturas de aseo y todo tipo de gastos que deben pagarse antes de la transferencia. Así que, ten en cuenta que no se depositará en un fideicomiso la mayoría de las veces.
Otro aspecto a tomar en cuenta es el tema de quién firma, especialmente si estás utilizando una entidad. Algunos de mis clientes dicen: «Bueno, quiero hacer todo yo mismo». Entiendo que hay muchos clientes que son muy prácticos y quieren revisarlo todo. Sin embargo, esto requiere mucha flexibilidad y conocimiento. Mi experiencia es que la mayoría de las veces, las personas viajan y están ocupadas. En Panamá, un proceso de cierre es algo que no tiene fechas fijas. No puedes predecirlo ni programarlo exactamente, ya que hay muchas piezas que no están en manos del vendedor ni del comprador, sino en manos de un banco, el gobierno o el registro público. Las cosas tienen su ritmo, y podremos dar una estimación, pero no será extremadamente precisa. ¿Podrás viajar con el propósito de…? Tu intención inicial probablemente sea que sí, pero pasan mil cosas y resulta ser que cuando el documento xyz está listo, tú no puedes viajar y todo se detiene. Y ¿qué hacemos en ese caso? Es importante que para estos casos le des poder a tu abogado para que maneje el cierre. Porque no añades valor en este punto, es realmente papeleo, tramitación.
Ahora, hablemos de las cartas promesa de pago.
El método estándar en Panamá es a través de una carta de pago en un banco panameño. ¿Por qué? Porque eso garantiza que el dinero esté en Panamá, en tu cuenta. El dinero no sale de tu cuenta. Lo que tu banco emite es un documento que dice que el dinero está efectivamente custodiado en tu cuenta con el propósito de esta compra. Entonces, lo que nos proporcionarás o proporcionará el vendedor es una carta que lo confirma, y con esa carta, se garantiza que el propietario tenga la confianza de pagar por adelantado miles y miles de dólares en impuestos y gastos antes de transferirte la propiedad, basado en la promesa del documento que entregas y que dice que el dinero está en tu cuenta bancaria, custodiado.
Es una alternativa a la figura del fideicomiso sin utilizar un agente de fideicomiso real. Entonces, será un fideicomiso en tu cuenta. Si no puedes hacer eso, siempre puedes intentar transferir el dinero en el momento del cierre. Esto requiere mucha confianza entre las partes. Siempre tratamos de recomendar en la medida de lo posible que utilices tu carta de pago o un agente de fideicomiso real.
Hay agencias de fideicomiso en Panamá. La carta verdaderamente es lo más sano para ambas partes. Equivale a tener un tercero involucrado que es de confianza y es tu fiduciario para el dinero.
Hay muchas piezas en movimiento, así que, si esta es tu primera compra en Panamá, intenta hacerlo a través de una carta de pago y pregunta a tu banco cuáles son los requisitos para obtenerla.
Por ejemplo, esta semana, un cliente que estaba en el extranjero envió los fondos a su cuenta bancaria pero no dejó instrucciones para hacer la carta de pago mientras estaba en Panamá. Este banco en particular tiene una política interna de no emitir cartas de pago si el cliente está en el extranjero, así que requieren la presencia física.
El cliente tiene que viajar, no puede hacerlo en línea ni por correo electrónico con su oficial, tiene que venir personalmente. Eso podría ser un problema importante si estás llegando al cierre de un trato y, de repente, descubres que tu banco tiene esta política. Asegúrate de entender qué banco estás usando, cuáles son las políticas para las cartas de pago y qué se requiere si no estarás presente físicamente.
Una vez entregues la carta el vendedor realizará todos los pagos de impuestos necesarios. Verás que todo esto se hace antes de que se redacte la escritura, ya que toda esa información se incluye en la escritura para que quede claro que todo se ha hecho, y luego se firma y se envía al registro.
Cuándo el vendedor cobra la carta? Una vez sale la propiedad registrada ante registro público. La presenta al banco emisor y en general debe estar saliendo el pago dentro de esa semana.
Si la carta proviene de un financiamiento, esto puede llevar un poco más de tiempo, pero es un aproximado. Y ya con eso, se considera la transacción cerrada!
Si quieres conocer más de lo que ocurre en un cierre (paso a paso!, es un mundo!) estamos publicando un video sólo con este proceso.
Cuándo el vendedor cobra la carta? Una vez sale la propiedad registrada ante registro público. La presenta al banco emisor y en general debe estar saliendo el pago dentro de esa semana.
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