Edición Especial Tasa Preferencial Casco Viejo
Mayo 2022
Es el tema del mes: la Fed levantando las tasas de interés en los Estados Unidos. Ya sea que estés comprando una casa para vivienda o para inversión, es una importante parte de la ecuación. Si estás buscando invertir en Casco Viejo, entender cómo funciona la tasa preferencial del Casco puede darte una ventaja.
En esta edición, el especialista en hipotecas de Arco, Isidro Quintero, te dará tips de cómo prepararte para lograr los mejores resultados. Y si decides comprar, él está aquí para llevarte de la mano a través del proceso.
Tasa de Interés Casco Viejo: 3% menos
Propiedades nuevas que se entreguen en Casco Viejo hasta enero del 2024 cuentan con el beneficio de una tasa preferencial por ser Casco. Este es un subsidio que recorta en un 3% la tasa vigente. Si eres un inversionista viviendo a tiempo completo afuera, y cuyos ingresos son ganados en el extranjero, se le añade un 1% de FECI. Este es un impuesto que se le aplican a propiedades de inversión o segundas casas en Panamá.
Nótese que hemos hablado de inversionistas que viven y tienen sus ingresos fuera de Panamá. Esto incluye a panameños. De igual forma, si eres un extranjero viviendo a tiempo completo aquí, trabajando a tiempo completo y recibiendo su salario en el país, en donde dicha compra está destinada para ser tu vivienda principal, los bancos te considerarán como un local. Es parte de lo que los bancos consideran “arraigo”.
Sin importar tu estatus, la ley Casco reduce tu costo del dinero en un 3%, por la duración de la hipoteca.
Ponemos como ejemplo la tasa actual residencial en Panamá del 5.75%. Menos el subsidio Casco, queda en 2.75%. Si es una inversión, añada el 1%, quedando en un total de 3.75%. Si estás debajo de los 60 años de edad, asume una duración de 20 años.
Aquí te pasamos una calculadora hipotecaria que te puede ayudar a tener una idea: LINK
BENEFICIOS DE LA LEY CASCO QUE NO TE QUIERES PERDER: LINK
Como extranjero, puedo obtener un préstamo con esta tasa?
En Arco, hemos ayudado a nuestros clientes inversionistas extranjeros lograr sus hipotecas. Cada caso es diferente y siempre aplicarán las políticas bancarias dependiendo de situaciones específicas. Aquí, nuestro especialista Isidro Quintero les dará sus mejores tips para que puedan organizarse lo mejor posible.
Tip No. 1: Preparen sus expectativas
Si vives afuera, el banco te categorizará como inversionista. Hemos visto bancos dar financiamientos entre el 50% y el 70%. Usualmente con una duración de 20 años. Si eres un panameño viviendo en el extranjero, algunos bancos dan hasta 25 años. En todos los casos, la edad es un factor. Los bancos sólo financian personas hasta 80 años de edad.
Tip No. 2: Planifícate con tiempo y trae todo… literalmente!
La clave es tener lo que llaman un paquete complete. Trae todo por adelantado, para que puedas presentar un solo grupo de documentos y disminuir en lo posible el lleva y trae. Abajo lo que los bancos necesitan ver, especialmente si eres un independiente. Tenemos muchos de nuestros clientes con sus propios negocios! Aquí va la lista:
- Declaraciones de impuestos por 2 años
- Reporte de Crédito. Nota importante, asegúrense que refleje todos los compromisos y préstamos vigentes.
- Pasaporte y segunda identificación
- Estados de cuenta personal de los últimos 6 meses. Importante que sean los propios, no los de la empresa, a menos que el banco así lo solicite. Debe ser la cuenta bancaria que recibe tu ingreso declarado. Usualmente no es necesario mostrar cuentas de ahorros adicionales o fideicomisos. En este punto, tampoco necesitas una cuenta en Panamá.
- Carta de referencia comercial
- Carta de referencia bancaria de tu banco personal
- Documento legal donde se crea el negocio
Si eres un empleado y recibes salario, esto es lo que se requiere:
- Carta de Trabajo
- Comprobante de los últimos dos pagos
- Pasaporte y segunda identificación
Puede que también soliciten documentación de soporte, especialmente sobre tu empleador.
Banderas Rojas: Tengan Cuidado
Esta es una breve lista de las cosas que pueden causar problemas:
- Nivel de endeudamiento: No debe sobrepasar el 35% de sus ingresos. Algunos son más flexibles en e 45%. Este cálculo incluye:
- Tarjeta de crédito: max 2% a 3% del límite de la tarjeta
- Préstamos personales (pagos mensuales)
- Línea de Crédito: max 2% a 3% de la línea de crédito. Dependiendo del banco, algunos no toman en cuenta si el balance es cero.
- Préstamo de carro: pago mensual
- Leasing: pago mensual
Nota importante aquí. Algunos países permiten que tengas una línea de crédito abierta, incluso si no la estás utilizando. Panamá considera el límite de la línea de crédito como el monto total de la deuda. Aunque no se haya utilizado y esté en cero.
- Incongruencias de ingresos
Esto puede pasar por distintos motivos. Por ejemplo: si eres un empleado y tu carta de trabajo muestra un ingreso X, pero tus depósitos bancarios muestran menos, debido a que parte de tu salario se paga en otra cuenta bancaria o en especie.
Si eres un emprendedor el flujo de caja que sube y baja es normal. Los bancos sí necesitan ver un ingreso que sea cónsono con la declaración de renta, y una declaración de renta que haya estado creciendo en el tiempo.
- Aplicando en pareja:
Tener dos personas aplicando juntas tiene sus beneficios y sus aspectos negativos. Cuando aplican juntos, los bancos tienden a tomar sólo el 50% de cada persona. En algunas ocasiones esto impacta el ratio de deuda a ingreso según sea el caso individual.
Mirando Hacia Adelante:
Sabemos que el financiamiento bancario no es el tema más divertido! Mucho depende de las políticas bancarias en el caso específico que se presente. Estamos aquí para ayudarles a navegar esta agua y que puedan obtener la propiedad que sueñan en Casco. Cualquier pregunta, no duden en contactarnos!
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