Inversión en Panamá, Casco Viejo, Casco Antiguo
¿Cómo comprar una propiedad en Panamá (y específicamente en Casco Viejo)?
Si se pregunta cómo comprar una propiedad en Panamá y en Casco Viejo, aquí le presentamos una guía con una lista completa para poder empezar. Ya sea que esté buscando jubilarse en Panamá, comprar una casa o una propiedad de inversión, estos son principios generales que se aplican en todas partes.
Bienes inmuebles en Panamá y Casco Viejo: comprar, poseer
A. Comprar una propiedad:
Como extranjero no existen restricciones para poseer, vender, comprar o alquilar en Panamá. Usted puede ser propietario bajo su nombre o bajo una corporación. El sistema panameño es muy sencillo, sus contratos no suelen ser tan detallados como los de los Estados Unidos. Verá que algunas cosas son similares y otras no. Nos gustaría abordar el proceso en detalle para que sepa lo que puede esperar:
- El contrato de compra
Panamá tiene bienes titulados y no titulados/derechos de posesión. Todos los títulos se registran en el Registro Público ubicado en la Ciudad de Panamá. Es importante que cuando encuentre una propiedad que le guste pregunte específicamente sobre la situación del título.
La mayoría de las costas e islas panameñas son de «derecho de posesión» únicamente, lo que significa que usted no tiene el título sino una concesión con el gobierno. En algunos casos, si el título es viejo, de la primera república, allá por 1903, este propietario o los herederos pueden reclamar el terreno. Por ello es importante que, cuando se trate de una propiedad costera o insular, su abogado realice una profunda diligencia e incluya disposiciones al respecto en el contrato. De lo contrario, es como si compraras aire. Y un aire que le resultará muy caro.
En Casco Viejo, y especialmente en las propiedades renovadas, esto no representa un problema. Los promotores suelen tener los títulos en orden y el condominio o los apartamentos resultantes tendrán también sus títulos correspondientes. Al comprar edificios sin restaurar, debe tener más cuidado. ¡Lo bueno es que algunos de los títulos más antiguos del país están aquí! Si a usted le fascina la historia, por supuesto. Como agentes inmobiliarios especializados en la zona, hemos pasado bastante tiempo con los detalles de las propiedades no restauradas. Si desea adquirir un edificio para restaurarlo, háganoslo saber. Esto merece su propio capítulo y una conversación acompañado de un café.
Después de decidirse por una propiedad, normalmente un abogado escribe un documento conocido como Promesa de Compraventa–Promesa de Compra/Venta. En donde se indican todas las condiciones. Una vez firmado por el comprador y el vendedor, el vendedor recibe un depósito, normalmente del 10%.
A diferencia de los Estados Unidos, el agente inmobiliario rara vez redacta una Compraventa, por lo que puede haber un retraso entre la aceptación de la oferta verbal y la firma de la Compraventa. Una aceptación verbal no es legalmente vinculante. Por ello, es importante obtener una Compraventa firmada y entregar la fianza al vendedor lo antes posible, de lo contrario es libre de aceptar otras ofertas.
Si está comprando una propiedad o un apartamento renovado, asegúrese de detallar los electrodomésticos, el calentador de agua, los accesorios de iluminación, los espejos, etc. que desea incluir. Los electrodomésticos de la cocina se denominan línea blanca, «muebles de cocina», y no siempre están incluidos. Como cualquier contrato, es lo que acuerdan las partes. Asegúrese de discutir cada cláusula con su abogado para entender lo que está firmando. Un error común es dejarse llevar por el calor del momento y no contratar a un abogado para que le asesore. Los contratos en español no se traducen bien al inglés. Sin embargo, es aconsejable que su abogado le explique detalladamente todas las cláusulas y resuelva todas sus dudas antes de firmar.
Incluso después de haber firmado una Compraventa y haber dado un depósito, normalmente las Compraventas contienen una cláusula que permite al vendedor aceptar otras ofertas. En caso de que el vendedor lo haga, deberá devolver al comprador original el doble de su depósito. Para evitar esta situación, el comprador debe incluir en el contrato una cláusula de cumplimiento.
Tenga en cuenta que una cláusula de contingencia de financiación no es estándar en Panamá. Si una propiedad no se valora, el comprador debe aportar el dinero adicional y cerrar el trato o perder el depósito.
- Depósitos
Los depósitos no suelen estar en resguardo. El depósito normal es el 10% del precio de compra. Esto es comúnmente liberado al vendedor. La mayoría de los vendedores necesitarán esos fondos para pagar el IDAAN o los impuestos vencidos, los cuales el vendedor debe pagar para pasar el título al nuevo comprador. Mantener este dinero en resguardo no es habitual, pero se está empezando a utilizar si se prevé que el dinero pueda utilizarse para pagar todos los gastos necesarios descritos anteriormente. Sin embargo, muchos propietarios no aceptan un depósito en garantía.
Recomendamos ampliamente a los compradores que contraten a un abogado panameño que realice la debida diligencia para hacer una búsqueda de títulos, revisar los mapas catastrales, verificar que los impuestos están pagados, las facturas de servicios públicos están al corriente y comprobar que no exista gravámenes asociados a la propiedad. No es raro saltarse la Promesa de Compraventa y entrar directamente en el Contrato de Compraventa.
- Carta de pago
La compraventa prevé que el comprador entregue al vendedor una Carta Promesa de Pago de una institución financiera local o de un banco hipotecario en la que se indique que el saldo del dinero adeudado está retenido y se liberará al vendedor tras presentar la escritura que transfiere la propiedad al comprador. Suele existir un plazo para que el vendedor reciba esta carta. Los bancos emitirán la Carta de Promesa de Pago tras la aprobación de una hipoteca. Por favor tenga en cuenta el plazo acordado en la Compraventa. Siempre se registra la Escritura en el Registro Público.
Una vez entregada esta carta al vendedor, se pagarán los impuestos y se redactará la Escritura junto con los documentos finales. Este paquete es el que debe ir al Registro Público.
Sólo cuando el título llegue al nuevo propietario, el antiguo propietario podrá ir al banco con la carta de pago y canjearlo en efectivo.
- Cierre:
¿Cuánto tiempo se tarda para cerrar?
Para los compradores en efectivo, el proceso de compra de cualquier cosa que no sea una propiedad en pre-construcción es simple y más rápido. La inscripción de la transferencia en el Registro Público puede tardar entre una semana y 30 días. Conseguir la aprobación de una hipoteca es lo que más tiempo lleva, así que prevea al menos tres meses.
Los documentos necesarios del vendedor pueden incluir:
Recibos (Certificado de Existencia y Vigencia Legal) de: impuestos sobre la propiedad, 2% de impuesto de transferencia, 3% de ganancias de capital, cuotas de condominio, factura de agua. Si se vende una sociedad, se añadirán aspectos básicos como los documentos de la sociedad y los impuestos pagados.
B. Hipotecas en Panamá:
La mayoría de los bancos en Panamá tienen requisitos muy similares, sin embargo, puede haber diferencias en sus requisitos o procedimientos que harán que un comprador elija uno sobre otro.
Como extranjero puede obtener una hipoteca en Panamá. Como en 2022, enlazamos aquí a un blog completo sobre cómo conseguir su hipoteca en Panamá.
Si eres asalariado en Panamá, te puede interesar esta calculadora hipotecaria: LINK AQUÍ.
Otras consideraciones:
- Seguro de vida
Obligatorio para todas las hipotecas. Será necesario un examen físico realizado por un médico panameño antes de que se apruebe una hipoteca, especialmente si el importe supera los $500,000. No está obligado a utilizar la compañía de seguros sugerida por el banco. Muchas compañías de seguros enviarán un médico a su hotel para el examen.
- Seguro de título
No se utiliza habitualmente en Panamá, ya que el Registro Público se considera la prueba definitiva de la propiedad. Sin embargo, algunas compañías de seguros de títulos han comenzado a penetrar en el mercado, por lo que tiene esa opción.
- FECI
Se añade un 1% de FECI (tasa gubernamental) si el comprador no vive en Panamá o si la propiedad no es su residencia principal.
- Tasa de interés
El uso de la propiedad, comercial o residencial, para inversión o para su uso personal, puede afectar al tipo de interés. Los tipos no suelen ser fijos. Casco Viejo tiene una ley específica que termina en enero de 2024 con importantes beneficios. Eche un vistazo AQUÍ: ENLACE
- Prepago
Algunas hipotecas pueden prepagarse sin ninguna penalización después del primer año, y algunos bancos no permiten el prepago hasta después de cinco años. Asegúrese de preguntar.
- Costos de cierre
Por lo general, suponen alrededor del 1% de la hipoteca. Pida que el banco le desglose estos gastos si compra con financiación o su abogado si compra en efectivo.
- Conozca a su cliente
Debido a la normativa internacional, los bancos, abogados y agentes inmobiliarios de Panamá están obligados a tener un documento conocido como «conozca a su cliente». Se le pedirá en los tres puntos, así que asegúrese de rellenarlo y de acreditar su actividad económica.
C. Ser propietario de un inmueble:
Dependiendo de la propiedad que posea, tendrá diferentes obligaciones. Si piensa ser un propietario ausente, contratar una empresa de gestión puede ser una buena idea. En cualquier caso, sus responsabilidades serían las normales en cualquier otra parte del mundo: pagar los impuestos anuales sobre la propiedad y la cuota mensual del condominio (que en Panamá podría comenzar en$2 por metro cuadrado).
Alquiler de un inmueble:
Conseguir que un inmueble se alquile es relativamente sencillo, siempre y cuando su precio no esté completamente desajustado con el mercado y su propiedad esté en buen estado. El inquilino deberá pagar un mes de fianza, que quedará en depósito en el Ministerio de Vivienda, y el primer mes por adelantado, que los propietarios utilizan para pagar la comisión de la inmobiliaria. Si el inquilino se va antes y sin avisar o si se producen daños en el apartamento, usted cobra la fianza del Ministerio. Si todo ha ido bien, el inquilino lo recupera.
Dependiendo de lo práctico que sea, puede que sea útil recurrir a los agentes inmobiliarios. La exclusividad no es común en Panamá por lo que puede optar por tratar con mil agentes inmobiliarios y clientes usted mismo o contratar a una agencia inmobiliaria para que lo haga por usted. Le costará lo mismo de cualquier manera. La comisión estándar es de un mes de alquiler más un impuesto del 7% de itbms por un contrato de alquiler de un año.
- Airbnb o no:
A pesar de la popularidad que han adquirido los alquileres de corta duración en 2022, lo cierto es que es un tema delicado para la mayoría de los condominios residenciales, especialmente si en ellos viven propietarios o inquilinos de larga duración. Para la ciudad de Panamá, que incluye Casco Viejo, la legislación establece que el alquiler a corto plazo debe ser de al menos 45 días o más. La verdad es que muchos condominios, especialmente los de calidad, lo han prohibido por completo. Al final, la pregunta que todo propietario de tiempo completo e inquilino a largo plazo quiere que se le responda es «¿con quién voy a compartir mis espacios comunes?» y «¿va a desgastar el edificio con un mayor tráfico?».
Por lo tanto, asegúrese de entender las políticas de su condominio específico antes de comprar la unidad y contrate a un administrador que sepa lo que está haciendo. La selección de los clientes es crucial, así como la protección contra las fiestas o cualquier actividad que vaya en contra de la tranquilidad general de todos los habitantes del edificio.